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Se l’assemblea condominiale approva una delibera contraria a quanto stabilito dalla legge o dal regolamento condominiale ovvero quando la stessa decide con maggioranze diverse da quelle previste dal codice civile ogni condomino ha il diritto di impugnare la delibera illegittima con ricorso o citazione che devono essere proposti avanti al Tribunale competente per territorio: cioè quello nella cui circoscrizione si trova il condominio.

La legge prevede alcuni casi tassativi in cui la delibera è radicalmente nulla (ad esempio quando vengono approvate a maggioranza semplice delibere che modificano la destinazione d’uso di parti dell’immobile); nella maggior parte dei casi tuttavia le delibere viziate sono annullabili. La differenza tra i due casi consiste nel fatto che la delibera nulla può essere impugnata in ogni momento da qualsiasi condomino, mentre la statuizione annullabile deve essere contestata entro e non oltre trenta giorni mediante la notificazione all’amministratore di condominio di un atto giudiziario.

Il termine di trenta giorni decorre dal giorno in cui la decisione è stata deliberata per tutti i condomini presenti all’assemblea; ovvero, per quelli non presenti, dal giorno in cui viene loro inviata, a mezzo posta raccomandata, copia del verbale dell’assemblea contenente la delibera nulla o annullabile.

Non sono legittimati ad impugnare la delibera i condomini presenti all’assemblea che hanno votato a favore della statuizione ovvero che si sono astenuti, essendo necessario che gli stessi abbiano espresso il loro dissenso nel corso dell’adunanza mediante annotazione nel verbale di assemblea.

È controverso se l’atto giudiziario con il quale si impugna la delibera debba essere un ricorso ovvero un atto di citazione. La giurisprudenza ormai costante ha riconosciuto che entrambe le forme di impugnazione sono valide ed efficaci, a condizione che l’atto venga notificato al condominio nel termine perentorio di trenta giorni.

L’atto giudiziario, qualunque forma esso abbia, deve essere indirizzato al condominio presso il domicilio dell’amministratore, che lo rappresenta in giudizio. Quest’ultimo normalmente deve fissare un’assemblea straordinaria per informare gli altri condomini dell’impugnazione ed eventualmente per decidere di costituirsi in giudizio con un legale. Può altresì decidere di sostituire la delibera nulla, ma in questo caso il condomino ricorrente, per rinunciare alla propria azione, ha diritto a recuperare le spese legali anticipate.

Se il condominio decide di resistere nel procedimento giudiziario il Giudice valuta le contestazioni del ricorrente: quest’ultimo deve fornire la prova di quanto afferma mentre il condominio deve dimostrare di aver agito in modo conforme a quanto stabilito dalla legge.

Se il Giudice ritiene che l’impugnazione sia fondata dispone l’annullamento della delibera e, in via di principio, condanna il Condominio al pagamento delle spese legali sostenute dal ricorrente. Se viceversa ritiene che la delibera non presenti i vizi lamentati ovvero se il condomino ricorrente non è in grado di dimostrare quanto afferma, il Giudice rigetta il ricorso e può condannare il condomino alle spese di giudizio.

Alberto Liuzzi

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